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　　公募REITs发行火爆，昨日，国内首单市场化机构运营的保障房REIT “华夏基金华润有巢REIT”网下询价结果出炉，刷新网下询价纪录，获213.24倍认购。监管亦在大力倡导发展REITs市场，据媒体最新消息，证监会将继续抓好REITs常态化发行十条措施的落地实施，促进盘活存量资产，扩大有效投资。

　　10日进行发售询价的是第四只保障性租赁住房REITs——华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(华夏基金华润有巢REIT)。网下询价结果显示，网下发售累计吸引资金721.55亿元，拟认购数量总和为 2,985,310 万份，为初始网下发售份额数量的 213.24 倍，刷新已有公募REITs网下询价纪录。

　　据发售公告显示，基金管理人和财务顾问通过上交所 REITs询价与认购系统共收到 107 家网下投资者管理的 432 个配售对象的询价报价信息，报价区间为 2.420 元/份—2.552 元/份。此外，根据本可供分配金额测算，华夏基金华润有巢REIT 2022年7月1日-2022年12月31日和2023年的分派率(预计年度可供分配金额/公募基金拟募集规模)分别为3.95%(年化)和4.01%。

　　据资料显示，华润有巢REIT共有两个底层资产，分别为“有巢泾泗项目”和“有巢东部绊开区项目”，均为保障房项目，全部位于上海市松江区。项目共有9栋租赁住房、2栋配套商业及物业用房和1003个车位。面向客群主要为于上海市合法就业且于松江区住房困难(家庭人均住房面积小于15㎡)的在职人员及其配偶、子女，限制条件较少，客户基数充足。

　　此外，华润有巢REIT原始权益人及项目运营方为华润有巢，是首单由市场化机构来管理运营的保障性租赁住房公募REIT，而其他三单保障房REIT的原始权益人均属于地方城投。(中金厦门安居保障性租赁住房REIT、红土创新深圳人才安居REIT、华夏北京保障房REIT)

　　据悉，华润有巢是头部房企华润置地2018年发布的长租公寓品牌，受益于品牌知名度高和体系化管理运营，浙商证券认为，运营方将带来更高的市场化和曝光率。此外，根据招募说明书，2023年华润有巢REIT运营稳定后，预计年化分红率为4.36%，处于行业高位。

　　光大证券表示，我国保租房公募REITs 再发力，利于引导市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。

　　据WIND数据显示，截至目前，已有23只公募基础设施REITs产品获批发行，其中有20只已上市。此外，华泰江苏交控REIT、中金安徽交控REIT已完成发行待上市，上述的华夏基金华润有巢REIT将于11月14日至15日正式发售。

　　目前，已上市REITs覆盖多种资产类型，包括园区基础设施，生态环保，交通基础设施，仓储物流，以及保障性租赁住房。

　　光大证券认为，在政策较大支持力度下，后续REITs 产品发行节奏或将加速；同时考虑到公募REITs 在房企存量资产上有较大可撬动投资价值的空间，预期后续有望迎来REITs 试点范围进一步向房地产长租公寓、物流地产等领域放开。

　　据上述媒体消息称，未来证监会的支持多达十条措施 ，具体包括：将推动更多优质项目发行上市，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域，形成规模效应和示范效应；鼓励符合条件的民间投资项目发行REITs，推动解决民企参与试点存在的困难和问题，尽快推动相关项目落地；尽快推动首批扩募项目落地，推动已上市优质运营主体通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，促进投融资良性循环；借鉴境外成熟市场经验，结合我国国情，推动REITs专项立法，完善法治基础，促进市场长期健康发展；优化配套支持政策，推动全国社保基金、基本养老金、企业年金、职业年金等配置型长期机构投资者参与REITs投资，为盘活存量资产提供中长期资金支持。

　　光大证券表示，当前需关注REITs 发展对存量运营板块的估值重塑作用，建议关注存量资产成熟稳定、发行人(管理人)主体优质可靠的标的。

（文章来源：财联社）

文章来源：财联社

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